滨江的“牛顿定律”

• 2023-05-05 17:27:52 来源：365财经plus

好像，优秀的房企都懂力学。

(资料图片仅供参考)

不难发现，能够在近几年房地产业饱受冲击之际逆势崛起者，几乎都是精准发力者，除去国资背景赋予天然优势的房企，以极其低调之态强势逆袭的民营企业，可以说更高维地完成了由“起势”向“成势”的精准发力。

滨江集团便是其中一个缩影。从其4月28日发布的2022年财报可以看出，它是近年来为数不多逆袭的民营房企之一，其精准发力的本质在于，它懂得如何修炼自身定力与应对外界动态变量，这跟著名的牛顿“第一定律”与“第二定律”多有溯本同源之处，即“定力定律”与“动量定律”，前者指物体自身运动状态，后者指物体在外力作用下的运动状态。

可以看到，在完成“起势”向“成势”的过程中，滨江集团一方面力求自我精进，通过优化投资布局、提升产品品质、提高管理效能、钻研客户需求、多元赛道抢跑等多条路径来实现销售业绩的逐年走高，另一方面则积极应对不确定的外部环境，通过改善经营质量来增加现金流、平衡债务结构、塑造未来发展潜力，以此打通更为广阔的融资渠道，不断适应变幻的商业环境。

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定力强：业绩底气与进阶路径

世上有一种蝉，要在地下蛰伏20年，不断吸收大树根部的汁液来慢慢长大，然后在某个夏天的夜里悄悄爬上枝头，完成蜕变，实现自由，这就是著名的“金蝉定律”。万物相通之下，自然界的厚积薄发，也出现在向滨江集团这样极为低调却懂得蓄力的企业身上。

观察克而瑞2020年至2022年全国百强房企销售额排名情况，可以发现，滨江集团2020年全口径销售额1363亿元，排名第27位，2021年全口径销售额1691亿元，排名第22位，2022年全口径销售额1539亿元，排名第13位。在房地产行业不确定性加剧的近三年内，滨江集团的销售业绩排名却一路上升，行业地位与品牌影响力得以进一步巩固。同时值得关注的是，在销售走强的同时，其资金回笼也更加稳健，比如2022年回款690亿元，较上年实现稳步增长，有效支持企业各项良性发展。

定力背后一定是“用对了力”，滨江集团是一家极具秩序感、目标感与效能感的企业，这源于它看得清自身的核心差异化优势以及懂得如何“长袖善舞”。

近年来，全国房地产市场结构性分化愈发明显，抢滩一二线城市的企业在这一轮大洗牌中显然具有更多胜算。2022年，滨江集团新增土地储备项目41个，其中宁波1个，金华2个，杭州38个。截至2022年底，杭州占总土储的65%，浙江省内宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州强二三线城市占比20%，浙江省外占比15%。滨江集团自2021年下半年以来积极布局杭州，这种有序的结构性发力，使其销售规模和利润率得以保障，并将更多优质土储揽入囊中，作为业绩向上的坚实台阶。

有了优质土地打底，打造进一步释放土地价值的产品，一定是赢得市场青睐的关键。在这一点上，滨江集团不仅建立四大产品体系与十五个标准版本的完整产品标准化体系，并将标准化体系进一步延伸到小区配套及专业服务等房产各相关领域，同时通过工程管理标准化和项目运营管理标准化来完成高质量高效率保交付，实现产品空间舒适感与功能实用性的不断迭代升级，并力求打造所进入区域乃至城市的标杆之作，也因此有了浙江丽水“滨江兴耀·观品轩”等高品质楼盘的现象级热销，有了99%的客户交付收房满意度，有了二手房的品牌溢价，以及极高的客户忠诚度。这无疑都是滨江集团销售业绩增长实实在在的底气所在。

除此之外，滨江集团还前瞻性地试水多元化业务，助推当前业绩增长的同时，为未来业绩多维度增长提供更多的可能性。截至2022年末，其在租赁业务方面，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约32.7万平方米，报告期内实现租金收入3.31亿元；投资性房地产期末账面价值69.46亿元；养老业务方面，2022年旗下正式成立养老公司，并成立高品质康养服务品牌——“滨江和家”，目前首个社区嵌入式精品养护机构——和家·御虹府长者之家已在试运营。

未来，滨江集团将继续秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的理念，不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万户创造安居乐业的理想栖息地，并成为消费者心中值得信赖的房地产品牌。

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动力足：财务支撑与增长潜力

事实上，企业在长期的成长与进阶过程中，都会经历以经营、投资、融资为轴线的“从现金到现金”的周而复始。因此，保持财务视角中的现金、债务、投融资各方的博弈性平衡，将为企业业绩增长与良性循环式成长提供有力支撑，同时，这些也是其应对行业与市场长期不确定性的重要因子。

不仅销售业绩亮眼，滨江集团2022年的营业收入与利润也双双实现增长，其中，营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%。与此同时，滨江集团的资产增长也十分明显，截至2022年末，公司总资产2761.76亿元，归属于上市公司股东的净资产235.35亿元，分别较上年同期增长30.44%和14.36%，这足以佐证这家企业在行业大洗牌中的张力。

张力的背后一定是动态掌握了各项财务因子的变化规律以及财务思维下的业务相楔规则。滨江集团是一家极具自律力、平衡力与潜力的企业。

首先，“三道红线”是衡量一家房企自律与否最明显的标尺。近年来滨江集团一直做得很好，公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截至2022年末，公司有息负债规模535.45亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%，债务结构清晰；扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%。债务期限构成上，短期债务146亿元，占比仅为27.27%，低于期末货币资金243.28亿元，现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。

与此同时，滨江集团近年来综合融资成本不断下降，2017年为6%、2018年为5.8%、2019年为5.6%、2020年降低至5.2%，2021年进一步降低至4.9%，截至2022年底，公司平均融资成本仅为4.6%，较上年末下降0.3个百分点。融资成本持续下降，一方面说明资本市场对滨江集团资产价值与经营能力的高度肯定，同时也为企业发展提供更充足的续航能量。

截至2022年末，滨江集团共获银行授信总额度1183.33亿元，较上年末增加42%，授信额度已使用509.07亿元，剩余可用674.26亿元，占总额度的57%。其中。直接融资额度充足，截至2022年底，已获批尚未发行的公司债额度22.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度25.3亿元、中票额度17.6亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

对此，西南证券、国金证券、中银证券、申港证券等均给出“买入”评级。平安证券在研报中指出，“公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为随着行业持续调整及部分房企的退出，公司凭借稳健经营、品牌及融资优势，有望逐步扩大优势”。

健康的债务指标，低于市场平均水平的融资成本、充足的融资额度，都足以支撑滨江集团应对行业与市场不确定性所带来的风险与挑战，也足以支撑它走向更高的台阶。再者，截至2022年末，公司尚未结算的预收房款为1303.16亿元，较年初增长39.32%，也将为企业未来的业绩增长提供强有力的支撑。

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